ゴミ屋敷状態のテナントに退去を求めることは可能か？管理者やオーナー向けの対応策

アパートやマンションの一室がゴミ屋敷と化すと、他の居住者の退去を招くだけでなく、分譲マンションの場合は物件の価値が低下する可能性もあります。私たちクリーンケアは、清掃業者として、オーナーや管理会社から集合住宅の清掃や原状回復に関する相談をよく受けます。

管理者として迅速に問題を解決したいと考えている中で、退去を求める方向で考える方も少なくありません。この記事では、ゴミ屋敷の住人に退去を命じることの可能性について解説します。さらに、退去命令を出す際の手順や留意すべき点にも触れていきます。

ゴミ屋敷問題に対して退去を要求することは法的に可能ですが、実際には実施が難しいことが多いです。

まず、退去命令が可能であるとされているものの、実際にそれを行うにはいくつかの障壁があります。

主な理由は以下の2点に集約されます。

入居者には「居住権」という、法的に保護された家に住む権利が存在するため、賃貸契約をただちに解除することは困難です。
退去を求めるには、「何度も清掃を促したが対応されなかった」という事実の証明が必要で、これがなければ裁判となった際に対応が不十分だったと見なされる恐れがあります。

居住権は法律で保護されているため、契約解除へと直結させることが難しいのです。また、最終手段として裁判所の判断を仰ぐ場合でも、「継続して清掃を求めていたにも関わらず応じなかった」という実績が必要になります。

このような場合、具体的な対応策には長期間を要する可能性があることも覚悟する必要があります。

ゴミ屋敷住人の退去後の部屋を再び住める状態に戻す際、原状回復費用を借主から全額請求することは難しいです。

退去が成功した後、部屋を修繕して元の状態に戻す必要がありますが、借主に原状回復費用を全額負担させるのは一般に困難です。これは、国土交通省が発行する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に従って、入居者の故意や重大な過失による損傷に関しては借主負担とできますが、経年劣化や通常使用による損耗は考慮されるためです。

ゴミ屋敷による損傷があったとしても、設備や内装の完全な交換が必要な場合でも、経年劣化や通常の使用によるものはオーナーの負担とされがちです。その結果、高額な修繕費用が発生しても、それを全額借主に請求するのは制約があるためです。

原状回復費用の具体的な負担割合については、個々のケースによって異なり、詳細な判断が必要です。問題に直面している場合は、法律の専門家に相談することをお勧めします。

ゴミ屋敷問題に向けて管理会社や大家が取り組める対策

厳しい話になるかもしれませんが、ゴミ屋敷の清掃経験が豊富な立場から言わせてもらうと、ゴミ屋敷問題の早期解決は非常に重要です。

以下では、一般的に知られている対策をご紹介します。これらは管理会社や大家が自己の管理下にある物件がゴミ屋敷状態になった場合に考えられる行動です。

これを読んで「さらに詳細を知りたい」と感じたら、弁護士等の専門家に相談することをお勧めします。

直接注意を促す

ゴミ屋敷に住む入居者に対しては、まず「ゴミを片付けていただけないか」と口頭でお願いしてみましょう。

直接対面が難しい場合は、電話での対応でも問題ありません。

場合によっては、その人にとってはゴミと認識していないものがあるかもしれないので、この機会に直接確認してみるのが良いでしょう。

この際、いつどのような内容で注意をしたかを記録しておくことで、後々「繰り返し注意していた」ことを示すのに役立ちます。

住民への文書による通知

口頭での注意にも関わらず改善が見られない場合は、弁護士や専門家と協議の上、住民に次のような内容を含む文書を送付することを検討しましょう。

ゴミを処理する期限
期限内に対応がない場合は賃貸契約を解除し、ゴミを処分する旨

ただし、この文書を送付したからといって、直ちに賃貸契約を解除できるわけではないことに注意が必要です。

それでも、口頭での注意に加え文書で通知することで、様々な方法で警告しているという記録になります。

改善が見られない場合は内容証明郵便の利用を

口頭での注意や文書の投函だけでは改善が見られない場合があります。そういった状況では、先に述べた文書を内容証明郵便で送ることが有効です。

内容証明郵便では、「いつ誰が誰にどのような内容の郵便を送ったのか」が証明されるため、口頭での注意や普通の郵送では残りにくい確実な証拠を残せます。

費用はかかりますが、「言った言わない」の争いを避けると同時に、強力な証拠を残せるメリットがあります。

行政機関への相談

ゴミ屋敷の住人からの改善が見られない場合は、地方自治体に相談してみることをお勧めします。

繰り返し行政への相談を通じて、対応実績を積み重ねることができます。また、自治体からの直接指導が行われる可能性もあります。

お住いの地域でゴミ屋敷に関する条例があれば、その担当部署への相談が適切です。

加えて、ゴミ屋敷では燃えやすい物の放置による火災リスクが高まるため、条例が無い場合でも警察、保健所、消防署などへの相談も有効です。

法律違反が明白でない限り強制撤去は難しいですが、自治体や公的機関からの注意が、個人からのそれより効果を持つことがあります。

弁護士への相談を検討

これまでの対策を何度も試みても、ゴミ屋敷状態の解消や住人の退去が進まない場合は、弁護士への相談も一つの選択肢です。

弁護士からは現在の対応に関するアドバイスを受けられるほか、弁護士が直接住人と交渉を行うことで賃貸契約の解除へと進む可能性も出てきます。

もし裁判に至るような事態になっても、法的なプロセスをサポートしてもらえるため、安心できます。

また、原状回復費用に関する負担割合についても、弁護士に相談することが推奨されます。

立ち退き完了後や和解後の部屋の原状回復作業

立ち退きが完了したり、住人と和解が成立した後は、部屋の原状回復作業に取り掛かります。

費用に関しては、住人に対しては経年劣化を考慮した額のみ請求可能である点を踏まえてください。

これにより、大家や管理会社の方々が自己の負担で原状回復を試みるかもしれませんが、ゴミ屋敷状態の部屋を元に戻す作業は困難です。

そこで、専門の清掃業者に依頼することを推奨します。ゴミの分別から廃棄、部屋の清掃まで一貫して行ってもらえるため、作業は最短で1日で完了することもあります。

管理会社や大家によるゴミ屋敷対応で避けるべき行動

これまでゴミ屋敷問題の解決策や対処方法について触れてきましたが、ここで、ゴミ屋敷の住人に対する管理会社や大家さんが避けるべき行動についてお話しします。

住人の所有物としてのゴミを勝手に捨てないこと

ゴミ屋敷の中にある物は、たとえゴミに見えても住人の所有物とみなされます。住人の許可なくこれらを処分する行為は、法的に問題になる可能性があります。窃盗罪などの罪に問われることもあるため、絶対に勝手に捨てないようにしましょう。

無断での鍵交換を行わないこと

ゴミ屋敷の住人を無理やり追い出そうとして外出中に鍵を交換することは法に触れます。適切な法的手続きを経ずに鍵を交換すると、窃盗罪や住居侵入罪に該当する恐れがあり、重大な法律違反となりえます。

玄関ドアへの張り紙を避ける

住人に対して迅速な対応を促すために、玄関ドアへの張り紙を考える場合もありますが、これは避けるべきです。張り紙の内容が名誉毀損に該当する恐れがあるためです。「ゴミ屋敷に住んでいる」という情報はプライバシーに関わるもので、公にする行為は、名誉毀損と見なされる可能性があります。

大家や管理会社としては自身も被害者意識を持つかもしれませんが、これを理由に住人に関する情報を公開することは許されません。玄関ドアへの張り紙ではなく、郵便ポストへの投函など、他人の目に触れない方法で文書を送ることが推奨されます。

「水道やガスを止める」と警告するのは不適切

一部の物件では、大家や管理会社が水道やガスの供給を直接管理している場合があります。しかし、住人がゴミを片付けないことを理由に「水道やガスを止める」と警告することは避けるべきです。この種の警告は、「自力救済」に該当し、違法行為となる可能性があります。さらに、このような行為は脅迫とみなされる恐れもあり、法的な問題に発展する可能性があります。

ゴミ屋敷に住む方の感情を過度に刺激しないことが重要です。

ゴミ屋敷状態になる背景には、さまざまな心理的要因が考えられます。中には、精神的な問題を抱えているケースもあり、強い言葉遣いや厳しい対応は、予期せぬ反応を引き起こす恐れがあります。まずは、住人がなぜそのような状態になったのかを理解しようとする慎重な姿勢が求められます。

この記事では、ゴミ屋敷に住む方に退去を促すことの難しさや、対処方法、注意点などを紹介しました。退去を促す過程は長期にわたることが多く、また、退去後には大家や管理会社が原状回復の費用を負担するケースも少なくありません。しかし、問題の早期解決を図ることが最も重要です。解決への道のりは困難かもしれませんが、専門家や行政機関への相談を続け、早期解決を目指してください。ゴミ屋敷の原状回復に関する疑問や見積もりが必要な場合は、清掃業者への相談をお勧めします。

私たちエコタス福岡では、年中無休で相談に対応しております。ぜひお気軽にお問い合わせください。